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作者:来源:北京青年报

摘要: 昨日,一则关于“交易所疑似‘一刀切’式暂停地产公司债”的消息在债券市场间传播。据媒体报道,多名券商债券发行人

官方严控“廉价”地产公司债 将给土地市场降温

昨日,一则关于“交易所疑似‘一刀切’式暂停地产公司债”的消息在债券市场间传播。据媒体报道,多名券商债券发行人士表示,交易所暂停了地产企业公司债的发行,其中包括已经拿到无异议函的项目。昨日,一名券商人士告诉北京青年报记者,在楼市调控的背景下,虽然符合标准的地产公司债仍在正常审核发行,但地产公司债的发行确实愈发趋严,上交所对发行项目的窗口指导也变得更加严格。


项目及土地储备三四线超50%视为“风险”


据了解,9月下旬,交易所对房企进行分类管理,先满足准入标准,然后按照规模等指标继续分类。新政的准入门槛为主体评级AA级及以上,且满足四个条件:1.境内外上市公司;2.省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企;3.以房地产为主业的央企;4.中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。


达到准入门槛后,房企以5个关键指标作为分类。5个指标包括:最近一年末总资产小于200亿元;最近一年末营业收入小于30亿元;最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值;扣除预收账款后资产负债率大于65%;存货中,开发产品、开发成本、土地储备于三四线城市占比大于50%。


若触发一项及以内为“正常类”,触发两项为“关注类”,触发三项及以上为“风险类”。对正常类,交易所会给予正常审核;对关注类,房企需要更详细的信息披露,细化到项目具体细节,进一步明确契约条款或增信;而对于风险类,原则上不予受理,需要增信达到AA+级以上,再按照关注类审核的要求进行审核。


“廉价”公司债推动房企制造高价地?


交易所为何收紧房地产企业的公司债发行?此前,有分析师表示,房地产企业的公司债是房企的重要融资渠道,其低廉的资金来源是频繁制造高价地的推手。


统计显示,从2015年初到今年9月,国内公司债累计发行数量3400多只,其中房地产行业就达到了1800多只,占比接近54%;发行额方面,房地产行业公司债发行规模15017.33亿元,占比发行债券总额比例超50%。这意味着,房地产行业公司债发行数量和发行规模占总比均过半。


公开资料显示,仅今年8月份以来就已有包括中天城投、宝鹰股份、阳光城、新城控股等7家内地上市房地产公司发行公司债,合计规模达239亿元,占同期上市公司发行公司债总规模的47.7%。房地产行业在公司债方面的主导地位比较明显。与房企大量发行公司债相对应的是,地产企业公司债的利率屡创新低。券商研报指出,目前房企公司债成本的普遍水平在4%-7%之间,发债就相当于赚钱。如中海地产、保利地产两家央企发行的公司债利率水平仅3.4%,万科3.5%,金茂3.55%等,其成本之低甚至接近了“国债”的水平。这意味着开发商通过发行公司债获得了巨量的廉价资金,进而推动土地市场的火爆。


收紧公司债或将给火热的土地市场降温


北青报记者注意到,今年以来,多家取得高价地的房企均在债券市场上保持了活跃的身影。以融信为例,其今年以来的债券市场融资包括:3月22日,融信完成发行第一批私人公司债券,本金额5亿元人民币,为期3年,年利率7.5%;4月29日公告称,完成发行第二批私人公司债券,5.5亿元,为期3年,年利率7.4%;6月24日公告称,完成发行第三批私人公司债券,10.5亿元,为期3年,年利率7.52%;7月29日公告称,完成发行第四批私人公司债券,29亿人民币,为期3年,年利率5.8%。可以说,在银行对高价地的贷款收紧之后,债券市场已经成为制造高价地最重要的资金来源。


野村中国地产研究部主管高剑锋表示,某些房企规模很大,但负债率和现金流存在某些问题,因此应对房企发债进行明确和严格的细化。在市场下行时,企业的现金流本身就会出现短缺情况,此时如果投资者要求赎回债券,则企业的现金流将遭遇很大压力。


昨日,“交易所疑似‘一刀切’式暂停地产公司债”的消息没有得到权威部门的证实,但地产公司债发行的收紧却正在成为事实。楼市调控波及地产公司债?收紧公司债无疑将影响房地产企业的资金链,其对楼市将产生何种影响?多名券商人士表示,收紧公司债难以对楼市产生立竿见影的效果,但无疑将给火热的土地市场带来降温效果。