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摘要: 敲黑板划重点,解读深圳、成都、重庆、厦门第三季度房地产市场

离2017年结束还有70天,华南四城的房地产市场怎么样了?



摘要

       


2017年第三季度,房地产调控政策持续深化,住宅市场逐渐进入深度调整期;与此同时,甲级写字楼市场总体呈现出稳中向好的趋势,零售市场则出现分化。究竟各地扑朔迷离的房地产走势会如何?第三季度的房地产市场数据隐藏着什么秘密?这次,让我们一起发掘华南四城:深圳、成都、重庆、厦门三季度房地产市场数据中的秘密。

       


深圳篇


住宅低迷 写字楼微涨 

空置率微降 无人服务业态受关注


深圳住宅市场持续低迷,前三季度一手商品住宅成交面积173.1万平方米,同比下降46.7%。成交大幅下滑的原因一方面是调控的持续作用下市场不断降温需求减弱,另一方面也受制于供应量的大幅减少——前三季度批准预售面积214.2万平方米,同比下降43.2%。


淡市行情叠加政府在批准预售端的价格管控,使得深圳一手商品住宅价格保持稳定的微跌走势,2017年9月成交均价54314元/㎡,已是“十二连跌”。预计在近期调控难以放松的情况下,年内市场走势仍将保持稳定。


数据来源:戴德梁行研究部(点击可查看大图)


2017年第三季度,深圳甲级写字楼市场总体趋稳。全市甲级写字楼存量升至4,091,805平方米,吸纳量录得85,573平方米,空置率为12.7%,环比上季度微降39个基点。全市甲级写字楼租金略涨0.8%至270.35元/平方米/月。


数据来源:戴德梁行研究部(点击可查看大图)


数据来源:戴德梁行研究部(点击可查看大图)



本季度全市优质购物中心保持较为平稳的发展态势,全市租金小幅上涨至940元/平方米/月,空置率亦小幅上涨0.1%。近年来深圳高品质购物中心供应量持续累加,日趋激烈竞争下,优质的购物体验成为各大购物中心寻求差异化的必要手段。位于南山大冲片区的万象天地于本季度末开业,为全市优质购物中心带来23万平方米的新增供应。


深圳万象天地于本季度末开业,引入上千品牌引全城关注



线上购物对实体零售业的影响依然持续,餐饮行业则继续保持较高的扩张态势,特别一些茶饮、甜点类业态呈现较强的承租能力。此外,一些商场中无人榨汁机、mini KTV、共享健身房等新型服务业态也相继出现,其较低的租金及运营成本,较可观的回报,已经引起资本的关注,预计未来商场内此类无人自助型业态还将迎来较大增长空间。


成都篇


住宅需求受抑制 

写字楼成交活跃 零售两极分化


在限购+限售政策作用下,成都前三季度住宅累计供应量与成交量同比去年同期均明显下滑,但市场仍延续了去年底以来供不应求的局面,今年前三季度的住宅累积成交量约为供应量的1.6倍。成交价方面,自今年4月成都市政府出台“限价”政策后,住宅成交价的疯长势头得以遏制,4月至8月期间成都平均房价仅比政策出台前上涨2.1%。


数据来源:戴德梁行研究部(点击可查看大图)


2017年第三季度,成都甲级写字楼市场发生多宗大面积成交,活跃的市场成交促使成都前三季度甲级写字楼累计吸纳量突破7万平方米,直逼2016年全年吸纳量。租金方面,第三季度成都甲级写字楼平均租金为107.66元/平方米/月,环比上季度小幅上涨0.52%,各区域租金或明显上涨,或基本与上季度持平。


数据来源:戴德梁行研究部(点击可查看大图)


成都零售市场已进入“全业态市场”发展阶段,优质购物中心占市场主导地位,缺乏竞争力的百货正遭遇淘汰。三季度,全市优质商业存量增加80,000平方米至5,545,084平方米;虽然百货持续关店,但由于部分购物中心调场完成,且新入市项目招租情况乐观,因此本季度空置环比上季度仅下降0.01个百分点至89.18%。


重庆篇


写字楼供应高峰 吸纳量创历史新高 

优质商业集中供应


三季度,重庆甲级写字楼市场迎来供应高峰,位于江北区的国金中心、渝北区的财富中心和精信中心等写字楼集中入市,为市场带来29.4万平方米新增供应,市场存量增至185.1万平方米。同时,受新增供应刺激市场需求释放,本季度吸纳量增加至9.5万平方米,创下历史新高;虽然成交活跃但面对巨大新增供应量,空置率仍然被推升至近年新高达49.6%。


重庆国金中心T1、T3、T5写字楼本季度入市


本季度位于江北区的国金中心、位于渝北区的新光天地和龙湖源著天街相继开业,为市场带来45.3万平方米优质商业,全市优质商业物业存量增至374.7万平方米。同时受商业市场有所回暖影响,入驻率有所提高达到89.8%,较上季度上升1.14个百分点。


数据来源:戴德梁行研究部(点击可查看大图)


厦门篇


新房供应放量 金砖利好 

写字楼需求回暖 零售稳中向好


三季度,厦门市在9月份集中出让了14幅住宅性质用地,均分布在岛外,季度出让土地面积是2017年上半年出让总和的1.2倍。但从同比来看,季度土地供应量并没有显著的增加,仍旧是维持在30万平上下水平。全年供应量预计与去年持平或是略高。新房供应方面,三季度出现集中放量,全市可售住宅面积恢复到167万平方米的水平,是自三月份以来的一个高点。



厦门


三季度,厦门甲级写字楼市场没有新项目入伙,总存量维持在71.9万平方米。市场以消化存量为主,受益于金砖会晤与投洽会接连举办的利好,厦门吸引了更多国内外知名企业的入驻,全市甲级写字楼空置率下降2.3个百分点至31.3%。来自专业服务业、科技金融业与房地产行业的需求活跃在厦门甲级写字楼租赁交易市场。同时,一些实力雄厚的房地产企业选择搬迁至新的优质写字楼的意愿较强,老旧物业吸引力持续受到挑战。


数据来源:戴德梁行研究部(点击可查看大图)


三季度,厦门全市优质购物中心整体表现稳中向好,吸纳量为11.62万平方米,出租率达到九成以上。孕婴童行业、网红餐饮以及休闲体验业态是各大购物中心主要的开店主体。


受到岛外新增供应的影响,厦门优质零售物业平均租金被结构性拉低,环比下降2.3%至每月每平方米644.8元。面对日益加剧的市场竞争,更多购物中心越来越注重持续地运营管理,定期举办各类主题活动与展览以吸引人流增加关注度。


部分图片来自网络 仅供参考



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程家龙

大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理

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张裕鹏

成都公司总经理

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江冰河 

重庆公司总经理

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潘育敏

厦门公司总经理

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